акция

Оценка арендной платы зданий и помещений – определение стоимости прав на нее

Говоря об оценке (определении того или иного вида стоимости объекта оценки) объекта оценки, подразумевают оценку стоимости прав на него. Оценка прав собственности объекта недвижимости включает оценку трех составляющих этого права: владения, пользования и распоряжения (согласно ст. 209 ГК РФ). Соответственно, оценку стоимости права собственности выполняют для различных целей передачи всех составляющих этого права.

Оценка арендной платы подразумевает, что независимый эксперт из компании «Оценка на Миллионной» выполнит оценку передающихся прав пользования будущему арендатору. Оценка аренды – это анализ выгод и преимуществ, которые передаются арендатору по заключенному договору аренды.

Стоимость права аренды (величина аренды, ставка аренды) зависит как от экономических факторов (в частности, спроса и предложения на рынке, условий финансирования потенциальной сделки по передаче объекта в аренду), так и физико-технических параметров объекта аренды (местоположение и расположение, площадь, состояние, другие характеристики в зависимости от функционала объекта недвижимости).

Соответственно, на оценку аренды помещения определенное влияние оказывают:

  • абсолютно все характеристики объекта, который будет передаваться в аренду, а именно полезная площадь помещений, назначение здания, расположение помещений в здании;
  • местоположение объекта в Санкт-Петербурге;
  • класс объекта;
  • наличие коммуникаций и фактический износ инженерных сетей;
  • состояние внутренней отделки помещений.

Рыночная оценка арендной платы выполняется специалистами нашей компании с применением сравнительного подхода, который широко распространен в данной области. Оценщик агентства «Оценка на Миллионной» выбирает аналогичный объект, который максимально схож с вашим по всем характеристикам. Оценка арендной ставки отталкивается от стоимости аренды аналогичных помещений в том же районе Санкт-Петербурга или Ленинградской области. В случае необходимости независимый эксперт использует специальные корректирующие коэффициенты, которые позволяют добиться реалистичной картины.

Оценка арендной стоимости в Санкт-Петербурге от профессиональных экспертов

В практике пользования объектами недвижимости часто возникает необходимость отчуждения не всех возможных составляющих права собственности, а только части – прав владения и пользования. Тогда говорят об оценке права аренды за объект недвижимости. Такая формулировка подразумевает оценку права аренды арендатора, который владеет и пользуется объектом недвижимости в конкретный период.

Право аренды (ставку аренды, величину арендной платы) в практике оценки чаще всего определяют для установления и (или) согласования условий договора аренды. Стоимость арендной платы за помещение может определяться не только для заключения договора аренды, но и в следующих случаях:

  • для обоснования упущенной финансовой выгоды, то есть для получения компенсационных выплат собственником помещения. Например, такая оценка арендной ставки актуальна при временном занятии объекта недвижимости;
  • для различных судебных целей;
  • для решения имущественных вопросов, которые могут возникнуть у собственника объекта недвижимости;
  • для установления сервитута на объект недвижимости.

Оценка стоимости арендной платы силами специалистов компании «Оценка на Миллионной» осуществляется в срок не более 6-7 рабочих дней с момента оформления договора на оказание услуг. Стоимость работ по оценке рыночной стоимости арендной оплаты варьируется в зависимости от технических характеристик помещения и его площади.

Позвонив в оценочное бюро «Оценка на Миллионной», вы можете получить бесплатную консультацию по вопросам оценки рыночной стоимости аренды. Оплата только за результат, поэтому мы гарантируем высокое качество предоставляемых услуг. Большой практический опыт штатных специалистов позволяет нам решать задачи любого уровня сложности по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Как производится оценка?

  • Анализ рынка. Мы определяем насколько объект востребован на рынке, количество и цену (ставку арендной платы) объектов, идентичных по назначению. Для поиска аналогов обычно используются специализированные базы данных и сайты агентств недвижимости. Ищем объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым, представлены на рынке аренды сравнительно недавно, относятся к одному сегменту рынка, имеют аналогичное использование (помещения торгово-сервисного, офисного, складского либо производственного назначения), аналогичную степень износа здания/помещения.
  • Сбор информации об объектах-аналогах и проверка её достоверности. Мы звоним по телефону и выезжаем на осмотр, чтобы проверить достоверность указанной в объявлении информации.
  • Сравнение объектов-аналогов с объектом оценки. Мы проводим сравнительный анализ по каждому фактору, который влияет на стоимость арендной платы: местоположение, состояние, площадь и т. п. Выявляем как лучшие, так и худшие характеристики объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки.
  • Корректировка цены аналогов в соответствии с объектом оценки. Мы отвечаем на вопрос «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы он был идентичен объекту оценки по всем параметрам?». То есть, если характеристика объекта-аналога лучше соответствующей характеристики объекта оценки, то проводится корректировка цены в меньшую сторону, и наоборот. Величина корректировки определяется с помощью специализированных справочников и экспертных оценок.
  • Кроме перечисленных факторов оценщики для расчетов могут использовать документы, отражающие дополнительные обременения или ограничения, что тоже влияет на стоимость арендной платы.
  • Основные ценоообразующие факторы и ориентировочные значения корректировок:
Основные ценообразующие факторы Значение корректировки
Площадь. Чем меньше площадь объекта, тем больше арендная ставка за 1 кв. м 10 – 30 %
Тип входа. Объекты, имеющие отдельные вход, передаются в аренду по более высокой ставке чем объекты без отдельного входа 0 – 10 %
Физическое состояние. Чем лучше состояние объекта, тем выше арендная ставка за него 15 – 35 %
Этаж. Объекты, расположенные на первом этаже, сдаются в аренду по более высокой ставке, чем объекты, расположенные в подвале, цоколе или выше первого этажа 0 – 15%
Местоположение. Объекты, имеющие выгодное расположение, сдаются в аренду по более высокой ставке, чем объекты, характеризующиеся иным расположением 15 – 35 %
Ограничение по доступу. Этот фактор существенно влияет на величину арендной платы для объектов торгово-сервисного назначения. 15 – 20 %
Витринные окна. Наличие витринных окон увеличивает стоимость арендной платы исключительно у объектов торгового назначения 0 - 7%

Примеры

Пример: действие факторов

Цель оценки: определение рыночной арендной платы за объект, принадлежащий государству, и получение положительного мотивированного мнения Росимущества.

Предполагаемое использование: для заключения договора аренды. 

Оценка арендной ставки двух кафе, расположенных на площади у метро Политехническая. Кафе “Студент” находится в здании учебного заведения, кафе “Прохожий” – в соседнем здании. Площади обоих кафе практически одинаковые. 

Ставка кафе “Студент” в 2 раза ниже. Почему? Посмотрим, как работают ценообразующие факторы.

Тип входа: кафе “Студент” – общий вход, кафе “Прохожий” – вход отдельный с улицы.

Ограничение по доступу: кафе “Студент” через проходную с пропускным режимом, без указателей по длинным коридорам, кафе “Прохожий” – свободный доступ.  

Этаж: кафе “Студент” – 3 этаж, Кафе “Прохожий” – 1 этаж. 

Пример: подбор объектов-аналогов

Аналоги в этой локации в торгово-сервисном сегменте:  

  • Объект-аналог Кафе M: Аренда 500 руб./мес. за 1 кв.м. 1 этаж, отдельный вход, свободный доступ, площадь 120 кв.м.
  • Объект-аналог Кафе N: Аренда 450 руб./мес. за 1 кв.м, 1 этаж, отдельный вход, свободный доступ, площадь 120 кв. м.
  • Объект-аналог Кафе O: Аренда 550 руб./мес. за 1 кв.м., 1 этаж, отдельный вход, свободный доступ, площадь 120 кв. м. 

Расчет корректировок

Объекты-аналоги отличаются от Кафе “Студент” в лучшую сторону по следующим факторам: тип входа, ограниченность доступа, этаж расположения. 
Применяем к объектам-аналогам понижающие корректировки, которые рассчитываем либо с помощью справочников либо экспертно: тип входа корректируем на 10%, ограничение по доступу  - на 25%, этаж - на 15%.

Скорректированные арендные ставки объектов-аналогов теперь составляют: Кафе М = 250 руб., Кафе N = 225 руб. и Кафе О = 275 руб.

Затем вычисляем среднее значение между скорректированными арендными ставками объектов-аналогов (250+225+275)/3= 250 руб.

Итого, ставка аренды за кафе “Студент” составила 250 руб. за 1 кв.м. в месяц, то есть отклонение в 2 раза от среднерыночной арендной ставки.

Порядок и сроки проведения

Предварительный анализ документов 1 рабочий день
Заключение договора 1 рабочий день
Составление отчета об оценке от 3 рабочих дней
Передача отчета об оценке заказчику 1 рабочий день

Оставьте заявку

и наш эксперт свяжется с вами в течении рабочего дня

Я прочитал(а) и принимаю условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности персональных данных

Перечень документов и сведений для оценки

Перечень документов:

  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, план здания или помещения.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и помещениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Стоимость услуг

15 000 - 30 000 руб.
Встроенные помещения до 1 000 кв.м.
20 000 - 40 000 руб.
Встроенные помещения более 1 000 кв.м.
20 000 - 35 000 руб.
Отдельно стоящие здания до 1 000 кв.м.
25 000 - 45 000 руб.
Отдельно стоящие здания более 1 000 кв.м.

Вопрос-Ответ

Можно ли оценить недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности РФ, для заключения договора аренды на 10 лет?

При передаче федерального имущества в аренду на срок более 5 лет правообладателю нужно направить официальный запрос территориальный орган Росимущества для получения задания на оценку федерального имущества.

После рассмотрения запроса выдается утвержденное МТУ Росимущества задание на оценку.

Составляете ли Вы оценочный отчет по фотографиям?

Оценщики нашей компании всегда проводят осмотр объекта в случае наличия доступа на объект оценки. При отсутствии доступа оценка может быть проведена по фотографиям и описанию, представленным заказчиком.

При этом в отчете об оценке устанавливается особое допущение о параметрах осмотра и причинах его непроведения.

Есть ли возможность согласовать условия и заключить договор на оценку дистанционно?

Мы готовы обсуждать условия нашего сотрудничества как лично, так и по электронной почте. Если Вас устраивают условия сотрудничества, то мы согласовываем с Вами проект договора на оценку арендной платы зданий и помещений и отправляем Вам подписанный с нашей стороны договор. После подписания договора всеми сторонами и предоставления документов на объект запускается процесс оценки.

Можно при оценке арендной ставки учесть затраты на ремонт?

Затраты на ремонт объекта оценки учесть можно при условии наличия сметы, составленной специализированной организацией, уставом которой предусмотрено выполнение сметных расчетов, а также имеющей лицензию на составление сметной документации.

Планируем передать в аренду не помещение целиком, а только его часть. Какие документы в этом случае необходимы для оценки?

Помимо стандартного пакета документов для оценки величины арендной платы части помещения, необходим поэтажный план с выделенной (обведенной) частью помещения, которую требуется оценить.

Оставьте заявку

и наш эксперт свяжется с вами в течение рабочего дня