акция

Оценка арендной ставки недвижимости – это определение рыночной стоимости арендной платы за пользование помещением, зданием, земельным участком.

От чего зависит величина аренды? От условий договора аренды, сроков аренды, физических особенностей объекта аренды (площадь, состояние, расположение и т. д.), спроса и предложения объектов на рынке аренды недвижимости.

Для оценки недвижимого имущества, как правило, используется сравнительный подход к оценке, то есть объект оценки сравнивают с его аналогами, у которых известна цена аренды.

Как вычисляется ставка арендной платы? Оценщик анализирует аналогичные предложения на рынке, состояние и месторасположение объекта. Затем определяет стоимость с использованием поправочных коэффициентов.

Как производится оценка?

  • Анализ рынка. Мы определяем насколько объект востребован на рынке, количество и цену (ставку арендной платы) объектов, идентичных по назначению. Для поиска аналогов обычно используются специализированные базы данных и сайты агентств недвижимости. Ищем объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым, представлены на рынке аренды сравнительно недавно, относятся к одному сегменту рынка, имеют аналогичное использование (помещения торгово-сервисного, офисного, складского либо производственного назначения), аналогичную степень износа здания/помещения.
  • Сбор информации об объектах-аналогах и проверка её достоверности. Мы звоним по телефону и выезжаем на осмотр, чтобы проверить достоверность указанной в объявлении информации.
  • Сравнение объектов-аналогов с объектом оценки. Мы проводим сравнительный анализ по каждому фактору, который влияет на стоимость арендной платы: местоположение, состояние, площадь и т. п. Выявляем как лучшие, так и худшие характеристики объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки.
  • Корректировка цены аналогов в соответствии с объектом оценки. Мы отвечаем на вопрос «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы он был идентичен объекту оценки по всем параметрам?». То есть, если характеристика объекта-аналога лучше соответствующей характеристики объекта оценки, то проводится корректировка цены в меньшую сторону, и наоборот. Величина корректировки определяется с помощью специализированных справочников и экспертных оценок.
  • Кроме перечисленных факторов оценщики для расчетов могут использовать документы, отражающие дополнительные обременения или ограничения, что тоже влияет на стоимость арендной платы.
  • Основные ценоообразующие факторы и ориентировочные значения корректировок:
Основные ценообразующие факторы Значение корректировки
Площадь. Чем меньше площадь объекта, тем больше арендная ставка за 1 кв. м 10 – 30 %
Тип входа. Объекты, имеющие отдельные вход, передаются в аренду по более высокой ставке чем объекты без отдельного входа 0 – 10 %
Физическое состояние. Чем лучше состояние объекта, тем выше арендная ставка за него 15 – 35 %
Этаж. Объекты, расположенные на первом этаже, сдаются в аренду по более высокой ставке, чем объекты, расположенные в подвале, цоколе или выше первого этажа 0 – 15%
Местоположение. Объекты, имеющие выгодное расположение, сдаются в аренду по более высокой ставке, чем объекты, характеризующиеся иным расположением 15 – 35 %
Ограничение по доступу.Этот фактор существенно влияет на величину арендной платы для объектов торгово-сервисного назначения. 15 – 20 %
Витринные окна. Наличие витринных окон увеличивает стоимость арендной платы исключительно у объектов торгового назначения 0 - 7%

Примеры

Пример: действие факторов.

Цель оценки: определение рыночной арендной платы за объект, принадлежащий государству, и получение положительного мотивированного мнения Росимущества. 

Предполагаемое использование: для заключения договора аренды. 

Оценка арендной ставки двух кафе, расположенных на площади у метро Политехническая. Кафе “Студент” находится в здании учебного заведения, кафе “Прохожий” – в соседнем здании. Площади обоих кафе практически одинаковые. 

Ставка кафе “Студент” в 2 раза ниже. Почему? Посмотрим, как работают ценообразующие факторы.

Тип входа: кафе “Студент” – общий вход, кафе “Прохожий” – вход отдельный с улицы. 

Ограничение по доступу: кафе “Студент” через проходную с пропускным режимом, без указателей по длинным коридорам, кафе “Прохожий” – свободный доступ.  

Этаж: кафе “Студент” – 3 этаж, Кафе “Прохожий” – 1 этаж. 

Пример: подбор объектов-аналогов.

Аналоги в этой локации в торгово-сервисном сегменте:  

  • Объект-аналог Кафе M: Аренда 500 руб./мес. за 1 кв.м. 1 этаж, отдельный вход, свободный доступ, площадь 120 кв.м.
  • Объект-аналог Кафе N: Аренда 450 руб./мес. за 1 кв.м, 1 этаж, отдельный вход, свободный доступ, площадь 120 кв. м.
  • Объект-аналог Кафе O: Аренда 550 руб./мес. за 1 кв.м., 1 этаж, отдельный вход, свободный доступ, площадь 120 кв. м. 

Расчет корректировок

Объекты-аналоги отличаются от Кафе “Студент” в лучшую сторону по следующим факторам: тип входа, ограниченность доступа, этаж расположения. 
Применяем к объектам-аналогам понижающие корректировки, которые рассчитываем либо с помощью справочников либо экспертно: тип входа корректируем на 10%, ограничение по доступу  - на 25%, этаж - на 15%.

Скорректированные арендные ставки объектов-аналогов теперь составляют: Кафе М = 250 руб., Кафе N = 225 руб. и Кафе О =  275 руб. 

Затем вычисляем среднее значение между скорректированными арендными ставками объектов-аналогов (250+225+275)/3= 250 руб. 

Итого, ставка аренды за кафе “Студент” составила 250 руб. за 1 кв.м. в месяц, то есть отклонение в 2 раза от среднерыночной арендной ставки.

Порядок и сроки проведения

Предварительный анализ документов 1 рабочий день
Заключение договора 1 рабочий день
Составление отчета об оценке от 3 рабочих дней
Передача отчета об оценке заказчику 1 рабочий день

Отправьте заявку на предварительную оценку

Предварительная оценка определит точные сроки стоимость подготовки отчета

Перечень документов и сведений для оценки

Перечень документов:

  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, план здания или помещения.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и помещениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Стоимость услуг

20 000 - 40 000 руб.
Встроенные помещения до 1 000 кв.м.
25 000 - 45 000 руб.
Встроенные помещения более 1 000 кв.м.
25 000 - 40 000 руб.
Отдельно стоящие здания до 1 000 кв.м.
30 000 - 50 000 руб.
Отдельно стоящие здания более 1 000 кв.м.

Вопрос-Ответ

Составляете ли Вы оценочный отчет по фотографиям?

Оценщики нашей компании всегда проводят осмотр объекта в случае наличия доступа на объект оценки. При отсутствии доступа оценка может быть проведена по фотографиям и описанию, представленным заказчиком. При этом в отчете об оценке устанавливается особое допущение о параметрах осмотра и причинах его непроведения.

Можно ли оценить недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности РФ, для заключения договора аренды на 10 лет?

При передаче федерального имущества в аренду на срок более 5 лет правообладателю нужно направить официальный запрос территориальный орган Росимущества для получения задания на оценку. После рассмотрения запроса выдается утвержденное МТУ Росимущества задание на оценку.

Можно при оценке арендной ставки учесть затраты на ремонт?

Затраты на ремонт объекта оценки учесть можно при условии наличия сметы, составленной специализированной организацией, уставом которой предусмотрено выполнение сметных расчетов, а также имеющей лицензию на составление сметной документации.

Есть ли возможность согласовать условия и заключить договор на оценку дистанционно?

Мы готовы обсуждать условия нашего сотрудничества как лично, так и по электронной почте. Если Вас устраивают условия сотрудничества,  то мы согласовываем с Вами проект договора на оценку и отправляем Вам подписанный с нашей стороны договор. После подписания договора всеми сторонами и предоставления документов на объект запускается процесс оценки.

Планируем передать в аренду не помещение целиком, а только его часть. Какие документы в этом случае необходимы для оценки?

Помимо стандартного пакета документов для оценки величины арендной платы, необходим поэтажный план с выделенной (обведенной) частью помещения, которую требуется оценить.

Оставьте заявку

и наш эксперт свяжется с вами в течение рабочего дня