Санкт-Петербург, Миллионная, 27
Рыночная оценка недвижимости в СПб – быстро, профессионально, недорого
Основное направление деятельности компании «Оценка на Миллионной» – это оценка рыночной стоимости недвижимости. Выполнение данной работы позволит клиенту определить вероятную цену будущей продажи.
Оценка рыночной стоимости недвижимости – определение наиболее вероятной цены, по которой объект недвижимости (помещение, здание, земельный участок и т.д.) может быть продан (отчужден).
От чего зависит рыночная стоимость? От особенностей объекта оценки (площадь, состояние, расположение и т. д.), спроса и предложения объектов на рынке недвижимости.
Квалифицированный оценщик недвижимости из фирмы «Оценка на Миллионной» использует в своей работе один из трех подходов к оценке:
Каждый из них имеет свои особенности и нюансы, которые необходимо в обязательном порядке учитывать.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход чаще всего применяют для объектов недвижимости со слабо развитым рынком. В этом случае оценка объекта недвижимости включает расчет прибыли и срока окупаемости инвестиций при вложении средств в данный объект, с последующим сравнением расчетной прибыли с инвестициями в аналогичные объекты и с процентной ставкой по банковскому депозиту. Рассчитывается доход, генерируемый каждым квадратным метром площади объекта недвижимости.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Оценка стоимости зданий и помещений затратным подходом используется для объектов первичного рынка недвижимости или для объектов незавершенного строительства. Данный метод учитывает все капитальные затраты при строительстве объекта недвижимости и рыночной стоимости земельного участка с учетом степени износа. Оценка зданий и помещений данным подходом позволяет максимально точно определить фактическую балансовую стоимость объекта и земельного участка. Расчет затрат выполняется по действующим нормативам себестоимости возведения объекта (1 м² или 1 м³) с учетом поправочных коэффициентов.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Услуги по оценке недвижимости сравнительным подходом принято использовать для оценки жилой недвижимости при развитом рынке. Производится расчет сравнения объекта недвижимости с рядом других аналогичных объектов с известной рыночной ценой. Оценщик недвижимости в СПб анализирует аналогичные предложения на рынке, состояние и месторасположение объекта. Затем определяет стоимость с использованием поправочных коэффициентов. Итоговая стоимость объектов недвижимости определяется как на весь объект, так и за 1 кв.м. общей площади оцениваемого помещения. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным методом наиболее распространена в Санкт-Петербурге и области.
Экспертиза недвижимости специалистами оценочного бюро «Оценка на Миллионной» выполняется в строгом соответствии с действующим законодательством в данной области.
В штате компании трудятся кадры с большим практическим опытом работы, что позволяет нам своевременно выполнять оценку кадастровой стоимости недвижимого имущества любого уровня сложности.
Мы поможем подготовить необходимый пакет документов, заключим договор и составим отчет. Оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости будет выполнена строго в установленные сроки с соблюдением всех требований клиента. Оплата за результат, поэтому мы готовы гарантировать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости от компании «Оценка на Миллионной» – это гарантия наилучшего результата.
Площадь. Чем меньше площадь объекта, тем больше стоимость 1 кв. м | 10 – 30 % |
Тип входа. Помещение с отдельным входом имеет более высокую стоимость | 0 – 10 % |
Физическое состояние. | 15 – 35 % |
Состояние (степень физического износа) | 10 – 35 % |
Этаж. Объекты, расположенные на первом этаже, имеют большую стоимость, чем объекты, расположенные в подвале, цоколе или выше первого этажа | 0 – 15 % |
Витринные окна. Наличие витринных окон увеличивает стоимость исключительно у объектов торгового назначения | 0 – 7% |
Ограничение по доступу. Существенно влияет на стоимость объектов торгово-сервисного назначения | 15 – 20% |
Правильно подобранные объекты-аналоги составляют основную часть успеха в определении справедливой рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.
Кадастровая стоимость определяется государством для целей налогообложения. Кадастровая стоимость определяется путем массовой оценки, то есть одновременного определения стоимости объектов в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков) по оценочным зонам. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Часто кадастровая стоимость может быть рассчитана выше рыночной в разы, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта – транспортная доступность, инфраструктура, состояние. В этих случаях для снижения налога на имущество имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость.
Рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.
До 2019 года данные об оспоренной кадастровой стоимости учитывались только с даты направления заявления на ее пересмотр, и вернуть излишне уплаченный налог за прошлые годы было невозможно. С 1 января 2019 года излишне уплаченные суммы налога за предшествующие 3 года можно вернуть или зачесть в счет будущих платежей. Налогооблагаемая база за прошлые годы может быть заново рассчитана с учетом новой стоимости. Обновленные данные учитываются с даты налогообложения имущества по оспоренной кадастровой стоимости. Например, сумма налога определялась по кадастровой стоимости в 2016 году, в 2019 году кадастровая стоимость оспорена. Пересчет размера налога будет проводиться с 2016 года. Для возврата излишне уплаченных средств требуется подать в свою территориальную инспекцию ФНС заявление о зачете или возврате налога. Сделать это можно не позднее трех лет со дня его уплаты и только за три года. Например, налог, переплаченный за 2015 год, вернуть уже не получится.
Какова ставка налога на имущество? Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2 % - ставку, установленную НК РФ. Ставка налога зависит от вида имущества, региона и города. Так, например, ставка налога в отношении административно-деловых и торговых центров (комплексов) в Москве составляет в 2019 году 1,6 %, а в Санкт-Петербурге 1 %.
Ставка налога ниже для имущества организаций, используемого для выращивания, производства и переработки сельскохозяйственной продукции, рыбы, морепродуктов, например, в Астраханской области в 2019 году - 1 %, а в Камчатском крае - 1,5 %.
Ставка налога на имущество физических лиц равна 0,1 %. Налогооблагаемая база рассчитывается исходя из площади, из которой вычитается 10 м для владельцев комнаты/доли, 20 м – квартиры, 50 м – частного дома. Если в собственности несколько недвижимых объектов, льготы применяют только на один вид недвижимости. Если общая площадь объекта меньше установленного вычета, то оплачивать ничего не надо. Например, в собственности квартира площадью 60 метров, средняя стоимость 1 метра, согласно кадастру, 100 000 рублей. Вычитаем установленную законом площадь 20 метров. Рассчитаем по ставке 0,1 %. Сумма налога составит 40 х 100 000 х 0,1 % = 4 000 рублей в год.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно двумя способами:
Объект оценки – нежилое здание офисного назначения, общей площадью 3500 кв. м, расположено в Пресненском районе города Москвы, находится в отличном состоянии, с паркингом на 20 м/м, с отличной транспортной и пешеходной доступностью.
Цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки: определение рыночной стоимости для залогового обеспечения по кредитному договору.
Для объекта оценки, как предмета залога, важной характеристикой является ликвидность. Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно продать по цене, адекватной рыночной стоимости.
Количественная характеристика ликвидности - время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта по рыночной стоимости с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершении сделки.
Ликвидность зависит от наличия спроса на имущество, а также от других факторов (местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, состояние и пр.). Ликвидность объекта зависит от количества представленных к продаже объектов в данном сегменте рынка, числа покупателей, количестве заключаемых сделок, и соответственно, активности рынка в данной локации.
Градация ликвидности:
Показатель ликвидности | Примерный срок реализации (в месяцах) |
Высокая | 1-2 |
Выше средней | 2-4 |
Средняя | 4-6 |
Ниже средней | более 6 |
Срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, на открытом конкурентном рынке может составить около 6 месяцев.
Анализ характеристик и местоположения оцениваемого здания показал:
Учитывая данные обстоятельства, а также показатели развития рынка коммерческой недвижимости (достаточно высокие показатели загрузки и стабильные показатели арендных ставок за коммерческие помещения) и экономической ситуации в России и г. Москве, делаем вывод о том, что срок экспозиции оцениваемого объекта может составить около 6 месяцев, объект обладает средней ликвидностью.
Аналоги в локации расположения оцениваемого помещения в торговом сегменте со сроком экспозиции около 6 месяцев:
Объект-аналог офисный центр 1: стоимость 250 000 руб./кв. м, площадь 3500 кв. м, в хорошем состоянии, парковка на 25 м/м.
Объект-аналог офисный центр 2: стоимость 350 000 руб./кв. м, площадь 2500 кв. м, в хорошем состоянии, парковка на 20 м/м.
Объект-аналог офисный центр 3: стоимость 400 000 руб./кв. м, площадь 3000 кв. м, в отличном состоянии, парковка на 50 м/м.
Объект-аналог Здание 1 отличается от объекта оценки в худшую сторону по фактору: состояние и в лучшую сторону по фактору: парковка. Применяем к объекту-аналогу Здание 1 повышающую корректировку по фактору «физическое состояние» на 15 % и понижающую корректировку по фактору «количество парковочных мест» на 5 %, данные корректировки рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 275 000 руб./кв. м.
Объект-аналог Здание 2 отличается от объекта оценки в худшую сторону по фактору: состояние. Применяем к объекту-аналогу Здание 2 повышающую корректировку, которую рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно: «физическое состояние» корректируем на 15 %. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 402 500 руб./кв. м.
Объект-аналог Здание 3 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по фактору: парковка. Применяем к объекту-аналогу Здание 3 понижающую корректировку, которую рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно: «количество парковочных мест» корректируем на 10 %. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 360 000 руб./кв. м.
Объекты-аналоги и объект оценки отличаются по площади, но при этом имеют сопоставимые площади. Так как расхождение в площадях незначительное, то корректировать объекты-аналоги по фактору площадь не нужно.
Экспертным методом присваиваем веса аналогам: 0,4 – для Здания № 1, 0,2 – для Здания № 2, 0,4 – для Здания № 3. При этом наибольший вес присваивается аналогу, который по характеристикам ближе к объекту оценки.
Затем вычисляем среднее значение между скорректированными величинами стоимости объектов-аналогов 275 000 * 0,4 + 402 500 * 0,2 + 360 000 * 0,4 = 334 500 руб./кв.м.
Итого, стоимость 1 кв.м объекта оценки составила 334 500 руб. Общая стоимость за все здание составляет 1 170 750 000 рублей (с учетом НДС).
Объект оценки – встроенное нежилое помещение площадью 100 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ш. Московское, д. 50, цокольный этаж, без отделки, обеспечен всеми инженерными коммуникациями (водоснабжение, водоотведение, электричество, отопление), отдельный вход со двора. Предполагаемая функция - торговая. Кадастровая стоимость составляет 10 000 000 рублей, дата определения кадастровой стоимости - 20 августа 2016 года. Налога составляет 200 000 рублей (10 000 000 * 2 / 100).
Оценка рыночной стоимости помещения проводится на дату определения кадастровой стоимости.
Объект-аналог ВНП 1: стоимость 60 000 руб./кв.м, площадь 80 кв.м, цокольный этаж, все инженерные коммуникации, хорошее состояние, отдельный вход со двора.
Объект-аналог ВНП 2: стоимость 45 000 руб./кв.м, площадь 120 кв.м, цокольный этаж, все инженерные коммуникации, без отделки, отдельный вход с улицы.
Объект-аналог ВНП 3: стоимость 70 000 руб./кв.м, площадь 150 кв.м, 1 этаж, все инженерные коммуникации, хорошее состояние, отдельный вход со двора.
Объект-аналог 1 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по фактору: состояние. Применяем понижающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «физическое состояние» корректируем на 20%. Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта-аналога теперь составляет: 48 000 руб./кв.м.
,p>Объект-аналог 2 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по фактору: вход. Применяем понижающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «тип входа» корректируем на 10%. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 40 500 руб./кв.м.
Объект-аналог 3 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по факторам: этаж и состояние. Применяем понижающие корректировки, которые рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «этаж» корректируем на 10%, «физическое состояние» корректируем на 20%. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 49 000 руб./кв. м.
Так как расхождение в площадях незначительное, то корректировать объекты-аналоги по фактору площадь не нужно.
0,3 – для ВНП 1, 0,5 – для ВНП 2, 0,2 – для ВНП 3. При этом наибольший вес присваивается аналогу, который по характеристикам ближе к объекту оценки и корректировка цены которого наименьшая.
48 000 * 0,3 + 40 500 * 0,5 + 49 000 * 0,2 = 44 450 руб./кв. м.
Итого, стоимость 1 кв. м объекта оценки составила 44 450 руб.
Рыночная стоимость составляет 4 445 000 рублей, что ниже кадастровой более чем на 5 000 000 рублей.
При ставке налога за помещение коммерческого назначения 2% налог составит 88 900 рублей за год (4 445 000 * 2 / 100).
Экономическая выгода от оспаривания кадастровой стоимости составляет 111 100 рублей в год. Суммарная экономия за 3 года составляет 333 300 рублей.
Затраты на процесс по оспаривания: в рамках судебных разбирательств 100 000 - 140 000 рублей; в рамках рассмотрения комиссией 30 000 – 50 000 рублей.
То есть, за вычетом расходов на оспаривание, экономический эффект 200 000 рублей за три года.
Возьмем пример, когда кадастровая стоимость помещения - 1 000 000 рублей, а рыночная стоимость - 100 000 рублей. Налог при кадастровой - 20 000 рублей за год (1 000 000 * 2 / 100), а при рыночной – 2 000 рублей за год (100 000 * 2 / 100).
За 3 года при рыночной стоимости экономия составит 54 000 рублей ((20 000 – 2 000) * 3). Минимальные затраты на процесс оспаривания составят около 30 000 рублей. Учитывая риск получения отрицательного ответа - отказа о снижении кадастровой стоимости, данная процедура становится экономически нецелесообразна.
В случае, когда Вы – счастливый обладатель нескольких объектов недвижимости, а экономическая выгода от оспаривания каждого по отдельности не так ощутима. Однако, совокупное их оспаривание экономически целесообразно, то наша компания может предложить Вам скидку, применив при этом щадящую калькуляцию расходов. Величина скидки зависит от количества, однотипности и месторасположения объектов оценки.
Предварительный анализ документов | 1 рабочий день |
Заключение договора | 1 рабочий день |
Составление отчета об оценке | от 10 рабочих дней |
Передача отчета об оценке заказчику | 1 рабочий день |
Сроки исполнения оценки зависят от размеров и сложности объекта, от целей заказчика, методики оценки.
В зависимости от целей и задач проведения работ данный список может быть изменен.
Независимая оценочная компания «Оценка на Миллионной» готова обсуждать условия нашего сотрудничества как лично, так и по электронной почте.
Если Вас устраивают условия сотрудничества, то мы согласовываем с Вами проект договора на оценку зданий и помещений и отправляем Вам подписанный с нашей стороны договор. После подписания договора всеми сторонами и предоставления документов на объект запускается процесс оценки.
Независимые оценщики нашей компании всегда проводят осмотр объекта в случае наличия доступа на объект оценки.
При отсутствии доступа оценка может быть проведена по фотографиям и описанию, представленным заказчиком. При этом в отчете об оценке устанавливается особое допущение о параметрах осмотра и причинах его непроведения.