Оценка земельных участков, экспертиза рыночной и кадастровой стоимости

1. Анализ рынка. Мы определяем насколько объект востребован на рынке, количество и цену объектов, идентичных по назначению. Для поиска аналогов обычно используются специализированные базы данных и сайты агентств недвижимости. Ищем объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым, представлены к продаже на рынке сравнительно недавно, относятся к одному сегменту рынка, имеют аналогичные категорию земельного участка и вид разрешенного использования, сопоставимые характеристики локального местоположения и транспортной доступности.
2. Сбор информации об объектах-аналогах и проверка её достоверности. Мы звоним по телефону и выезжаем на осмотр, чтобы проверить достоверность указанной в объявлении информации.
3. Сравнение объектов-аналогов с объектом оценки.  Мы проводим сравнительный анализ по каждому фактору, который влияет на стоимость земельного участка: местоположение, разрешенное использование, площадь, обеспеченность инженерными коммуникациями и т. п. Выявляем как лучшие, так и худшие характеристики объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки.
4. Корректировка цены аналогов в соответствии с объектом оценки. Мы отвечаем на вопрос «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы он был идентичен объекту оценки по всем параметрам?». То есть, если характеристика объекта-аналога лучше соответствующей характеристики объекта оценки, то проводится корректировка цены в меньшую сторону, и наоборот. Величина корректировки определяется с помощью специализированных справочников и экспертных оценок.
5. Затем определяется суммарная корректировка по всем факторам (местоположение, площадь и т. д.) по каждому объекту-аналогу. И рассчитывается средняя стоимость арендной платы с учетом веса объекта-аналога и вычислением суммарной корректировки. Вес объекта-аналога определяется по принципу: чем ближе характеристики объекта-аналога к объекту оценки, тем больше его вес.
6. Основные ценоообразующие факторы и ориентировочные значения корректировок:

   Передаваемые права. Земельные участки предлагаются к продаже как с передачей права собственности, так и с передачей права аренды (краткосрочной и долгосрочной). В связи с тем, что право собственности является наиболее полным и позволяет правообладателю не только владеть и пользоваться участком, а также распоряжаться им, стоимость права собственности земельного участка является наиболее высокой на земельном рынке.	5 – 15%
   Местоположение. Объекты, имеющие выгодное расположение, предлагаются к продаже по более высокой стоимости, чем объекты, характеризующиеся иным расположением	15 – 30%
   Вид разрешенного использования. Земельные участки, предназначенные для реализации коммерческой функции, имеют высокий потенциал, поэтому предлагаются к продаже по более высокой стоимости, чем земельные участки, имеющие ограничения в функциональном использовании (либо требующие законодательного урегулирования для смены вида разрешенного использования)	15 – 35%
   Площадь. Чем меньше площадь объекта, тем больше удельный показатель стоимости (за 1 кв. м/ 1 сотку)	10 – 30%
   Транспортная доступность / Расположение относительно автомагистралей. Объекты, расположенные в непосредственной близости от крупных автодорог, предлагаются к продаже по более высокой стоимости чем объекты, расположенные на удалении от крупных автодорог	10 – 35%
   Ограничение по доступу. Данный фактор оказывает дополнительное влияние на стоимость земельных участков производственно-складского назначения: участки, расположенные на закрытой территории предприятия, предлагаются к продаже по меньшей стоимости по сравнению с аналогичными участками со свободным подъездом.	5 – 15%
   Наличие улучшений на участке (железнодорожная ветка, асфальтированное покрытие, ограждение). Объекты с расположенными на их территории указанными улучшениями, предлагаются к продаже по более высокой стоимости по сравнению с аналогичными свободными участками	15 – 35%
   Инженерные коммуникации. Земельный участок, обеспеченный инженерными коммуникациями (подключенный к городским ресурсоснабжающим сетям) имеет большую стоимость, чем участок без коммуникаций. Величина корректировки зависит от состава подключенных инженерных сетей.	10 – 35%

7. Кроме перечисленных факторов оценщики для расчетов могут использовать документы, отражающие дополнительные обременения или ограничения, что тоже влияет на стоимость земельного участка.
   Правильно подобранные объекты-аналоги составляют основную часть успеха в определении справедливой рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется государством для налогообложения и определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Кадастровая стоимость определяется путем массовой оценки, то есть одновременного определения стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков) по оценочным зонам.  Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Часто кадастровая стоимость земли может быть рассчитана выше рыночной в разы, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта – транспортная доступность, инфраструктура, состояние окружающей среды. В этих случаях для снижения налога на имущество, снижения размера земельного налога или снижения размера арендной платы имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

С 1 января 2019 года излишне уплаченные суммы земельного налога за предшествующие 3 года можно вернуть или зачесть в счет будущих платежей. Налогооблагаемая база за прошлые годы может быть заново рассчитана с учетом новой стоимости. Обновленные данные учитываются с даты налогообложения имущества по оспоренной кадастровой стоимости. До 2019 года данные об оспоренной кадастровой стоимости учитывались только с даты направления заявления на её пересмотр, а соответственно и вернуть излишне уплаченный налог за прошлые годы было невозможно.

Например, сумма налога определялась по кадастровой стоимости в 2016 году, в 2019 году кадастровая стоимость оспорена. Пересчет размера налога будет проводиться с 2016 года.

Для возврата излишне уплаченных средств требуется подать в свою территориальную инспекцию ФНС заявление о зачете или возврате налога. Сделать это можно не позднее трех лет со дня его уплаты и только за три года.

Например, налог переплаченный за 2015 год, вернуть уже не получится.

Кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, устанавливаемая в результате оценки, проведенной государственным органом.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно двумя способами:

1. Через судебный процесс
   В качестве искового требования заявляется изменение кадастровой стоимости и/или отмена решения комиссии. Ответчиком по делу выступает Росреестр и орган, утвердивший результаты кадастровой оценки. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости через судебную инстанцию составит около 100 000 рублей: отчет об оценке (30 000 – 50 000 руб.),  экспертизы отчета об оценке в СРО (25 000 – 35 000 руб.), юридические услуги (40 000 – 50 000 руб.), при необходимости - выход оценщика в суд (5 000 руб.), госпошлина.
2. Через обращение в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости
   Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические и физические лица должны обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Данное заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца. Решение комиссии может быть оспорено в суде. Для  оспаривания кадастровой стоимости через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости - необходимо написать заявление и предоставить отчет об оценке (30 000 – 50 000 руб.).

Почему при более высокой стоимости многие выбирают судебный процесс? Дело в том, что если рыночная стоимость заявляется ниже кадастровой более чем на 20%, то практика показывает, что комиссия не подтверждает отчет об оценке.  А в случае отказа комиссии дальнейшее оспаривание в суде осложняется, так как для суда мнение комиссии является экспертным.

Порядок действий по оспариванию кадастровой стоимости:

1. Экспресс оценка и анализ перспектив снижения кадастровой стоимости - 3 дня. Определяется целесообразность оспаривания кадастровая стоимость (сопоставимость расходов с будущей выгодой).
2. При существенной выгоде оспаривания - подготовка отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка - от 5 до 10 рабочих дней.
3. Экспертиза отчета в саморегулируемой организации оценщиков СРО – от 2 недель.
4. Внесудебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Подача заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 2 недели. При  положительном решении Комиссии информация  о рыночной стоимости объекта передается в кадастровую палату, где формируется новый кадастровый паспорт с новой кадастровой стоимостью за 1 неделю. В случае не одобрения Комиссии происходит повторная подача — 1 неделя.
5. Составление административного искового заявления и обращение в суд - 2 месяца.
6. Судебное заседание. При положительном решении суда вносятся изменения о кадастровой стоимости в Росреестр - 3 недели.
7. Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Объектом оценки является земельный участок с разрешенным использованием под ИЖС, расположенный в Ленинградской области, Всеволожский район, деревня Старая Пустошь.
Характеристики локального местоположения: Земельный участок площадью 2150 кв.м, расположен в коттеджном поселке на 2-ой береговой линии.

Транспортная доступность: Участок обеспечен удобной транспортной доступностью и расположен на расстоянии около 100 м от развязки к автомобильной дороге населенного пункта.

Обеспеченность инженерными коммуникациями: по оцениваемому участку заключен договор на технологическое присоединение к сетям электроснабжения.

Пример: подбор объектов-аналогов

Аналоги в этой локации в сегменте участков с разрешенным использованием под ИЖС:

Объект-аналог 1. Участок А: Стоимость 5 000 руб./кв.м. за 1 кв.м. расположен на расстоянии около 1,5 км от береговой линии, хорошая транспортная доступность, участок обеспечен электроснабжением, на участке имеется ограждение (забор). Площадь участка 2 000 кв.м.

Объект-аналог 2. Участок Б: Стоимость 4 500 руб./кв.м. за 1 кв.м. расположен на расстоянии около 1,5 км от береговой линии, хорошая транспортная доступность, коммуникации не подключены, на участке имеется ограждение (забор). Площадь участка 2 500 кв.м.

Объект-аналог 3. Участок В: Стоимость 5 500 руб./кв.м. за 1 кв.м. 2-я береговая линия, хорошая транспортная доступность, участок обеспечен электроснабжением. Площадь участка 2 200 кв.м.

Расчет корректировок

Объекты-аналоги 1 и 2 отличаются от объекта оценки в лучшую сторону по фактору «наличие улучшений» – на участках установлены ограждения (заборы). При этом участки отличаются в худшую сторону от объекта оценки по фактору местоположения – они удалены от береговой линии. Также объект-аналог 2 не обеспечен электроснабжением, что отличает его в худшую сторону по сравнению с оцениваемым.

Применяем к объектам-аналогам повышающие корректировки, которые рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно: местоположение корректируем на 15%, обеспеченность коммуникациями - на 12%. Аналогично применяем понижающую корректировку на наличие ограждения (забора) – 5%.

Скорректированные показатели стоимости объектов-аналогов теперь составляют:
Участок А = 5 000 * (1 + 15% +0% - 5%) = 5 500 руб./кв.м,
Участок Б = 4 500 * (1 + 15% +12% - 5%) = 5 490 руб./кв.м,
Участок В = 5 000 * (1 + 0% +0% + 0%) = 5 000  руб./кв.м.

Затем вычисляем средневзвешенное значение между скорректированными арендными ставками объектов-аналогов и, с учетом округления, получаем, что рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет 5 496 руб./кв. м.

Объектом оценки является земельный участок общей площадью 35 000 кв.м, расположенный в Невском районе г. Санкт-Петербурга, транспортную доступность можно охарактеризовать как хорошую, обеспечен всеми инженерными коммуникациями. Разрешенное использование оцениваемого земельного участка – для размещения промышленных объектов. 

При оспаривании кадастровой стоимости оценка (рыночная стоимость земельного участка) проводится на дату определения кадастровой стоимости. В нашем примере, кадастровая стоимость составляет 150 000 000 рублей, дата определения кадастровой стоимости - 20 августа 2016 года. Аналоги в локации расположения оцениваемого земельного участка с разрешенным использованием – для размещения промышленных объектов. Объявления о продаже объектов-аналогов были размещены в период с 1 по 20 августа 2016 года:

Объект-аналог земельный участок 1: стоимость 2 500 руб./кв.м, площадь 30 000 кв.м, инженерные коммуникации проходят по границе участка, транспортная доступность хорошая.

Объект-аналог земельный участок 2: стоимость 3 500 руб./кв.м, площадь 25 000 кв.м, все инженерные коммуникации, наличие железнодорожных путей, транспортная доступность отличная.

Объект-аналог земельный участок 3: стоимость 3 000 руб./кв.м, площадь 33 000 кв.м, все инженерные коммуникации, транспортная доступность хорошая. 

Расчет корректировок

Объект-аналог 1 отличается от объекта оценки в худшую сторону по фактору: инженерные коммуникации. Применяем к объекту-аналогу 1 повышающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «инженерные коммуникации» корректируем на 20%.  Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта-аналога теперь составляет: 3 000 руб./кв.м. 

Объект-аналог 2 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по факторам: наличия ж/д путей и транспортной доступности. Применяем к объекту-аналогу 2 понижающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «наличие ж/д путей» корректируем на 10%, «транспортную доступность» корректируем на 15%. Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта-аналога теперь составляет: 2 625 руб./кв.м.

Объекты-аналоги и объект оценки незначительно различаются по площади и корректировать их по фактору «площадь» не нужно.

Экспертным методом присваиваем веса аналогам: 0,3 – для земельного участка 1, 0,2 – для земельного участка 2, 0,5 – для земельного участка 3. При этом наибольший вес присваивается аналогу, который по характеристикам ближе к объекту оценки.

Затем вычисляем среднее значение между скорректированными величинами стоимости объектов-аналогов 3 000 * 0,3 + 2 625 * 0,2 + 3 000 * 0,5 = 2 925 руб./кв.м.
Итого, стоимость 1 кв. м объекта оценки составила 2 925 руб. Рыночная стоимость всего участка составляет 102 375 000 рублей, что почти на 50 000 000 рублей ниже кадастровой.
При ставке земельного налога 1,5% получаем новую величину налога в размере 1 535 625 рублей (102 375 000 * 1,5 /100).

Старая величина налога составляет 2 250 000 рублей (150 000 000 * 1,5 /100). Таким образом, экономическая выгода от оспаривания кадастровой стоимости составляет 714 375 рублей в год, то есть, за 3 года экономия на налогах составит 2 143 125 рублей. 

Затраты на процесс по оспариванию 100 000 - 140 000 рублей (так как пойдут в рамках судебных разбирательств). Это означает, что экономия   с учетом расходов на оспаривание может составить 2 000 000 рублей.

А теперь рассмотрим пример, где кадастровая стоимость участка завышена в три раза и составляет 3 000 000 рублей, а рыночная стоимость - 1 000 000 рублей.

Налог с кадастровой стоимости - 45 000 рублей за год (3 000 000 * 1,5 /100), с рыночной – 15 000 рублей за год (1 000 000 * 1,5 / 100). Выгода от оспаривания кадастровой стоимости принесет за 3 года  90 000 рублей ((45 000 – 15 000) * 3). А минимальные затраты на процесс оспаривания составят около 100 000 рублей. То есть, оспаривание не всегда экономически целесообразно.

Объявления о продаже объектов-аналогов были размещены в период с 1 по 20 августа 2016 года:

Объект-аналог земельный участок 1: стоимость 2 500 руб./кв.м, площадь 30 000 кв.м, инженерные коммуникации проходят по границе участка, транспортная доступность хорошая.

Объект-аналог земельный участок 2: стоимость 3 500 руб./кв.м, площадь 25 000 кв.м, все инженерные коммуникации, наличие железнодорожных путей, транспортная доступность отличная.

Объект-аналог земельный участок 3: стоимость 3 000 руб./кв.м, площадь 33 000 кв.м, все инженерные коммуникации, транспортная доступность хорошая. 

Расчет корректировок

Объект-аналог 1 отличается от объекта оценки в худшую сторону по фактору: инженерные коммуникации. Применяем к объекту-аналогу 1 повышающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «инженерные коммуникации» корректируем на 20%.  Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта-аналога теперь составляет: 3 000 руб./кв.м.

Объект-аналог 2 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по факторам: наличия ж/д путей и транспортной доступности. Применяем к объекту-аналогу 2 понижающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «наличие ж/д путей» корректируем на 10%, «транспортную доступность» корректируем на 15%. Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта-аналога теперь составляет: 2 625 руб./кв.м.

Объекты-аналоги и объект оценки незначительно различаются по площади и корректировать их по фактору «площадь» не нужно.

Экспертным методом присваиваем веса аналогам: 0,3 – для земельного участка 1, 0,2 – для земельного участка 2, 0,5 – для земельного участка 3. При этом наибольший вес присваивается аналогу, который по характеристикам ближе к объекту оценки.

Затем вычисляем среднее значение между скорректированными величинами стоимости объектов-аналогов 3 000 * 0,3 + 2 625 * 0,2 + 3 000 * 0,5 = 2 925 руб./кв.м.
Итого, стоимость 1 кв. м объекта оценки составила 2 925 руб. Рыночная стоимость всего участка составляет 102 375 000 рублей, что почти на 50 000 000 рублей ниже кадастровой.
При ставке земельного налога 1,5% получаем новую величину налога в размере 1 535 625 рублей (102 375 000 * 1,5 /100).

Старая величина налога составляет 2 250 000 рублей (150 000 000 * 1,5 /100). Таким образом, экономическая выгода от оспаривания кадастровой стоимости составляет 714 375 рублей в год, то есть, за 3 года экономия на налогах составит 2 143 125 рублей. 

Затраты на процесс по оспариванию 100 000 - 140 000 рублей (так как пойдут в рамках судебных разбирательств). Это означает, что экономия   с учетом расходов на оспаривание может составить 2 000 000 рублей.
А теперь рассмотрим пример, где кадастровая стоимость участка завышена в три раза и составляет 3 000 000 рублей, а рыночная стоимость - 1 000 000 рублей. 

Налог с кадастровой стоимости - 45 000 рублей за год (3 000 000 * 1,5 /100), с рыночной – 15 000 рублей за год (1 000 000 * 1,5 / 100). Выгода от оспаривания кадастровой стоимости принесет за 3 года  90 000 рублей ((45 000 – 15 000) * 3). А минимальные затраты на процесс оспаривания  составят около 100 000 рублей. То есть, оспаривание не всегда экономически целесообразно.