Земельно-правовые сделки делят на две группы в зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки: 

  • Сделки с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка:  купля-продажа, мена, дарение, приватизация. 
  • Сделки с передачей части правомочий собственности: аренда, рента, ипотека
  • Цель сделки  определяет вид  оценки. Наша компания регулярно производит такие виды оценки земельных участков:
  • оценку земель сельскохозяйственного значения для оспаривания кадастровой стоимости, 
  • оценку промышленных территорий для постановки на баланс, 
  • оценку для сдачи в аренду и сделки купли-продажи,
  • оценку участков населённого значения и для индивидуального жилищного строительства для оспаривания или сделки купли-продажи,
  • оценку аренды земельного участка при оценке стоимости здания.

Оценка стоимости земельного участка 
Рыночная оценка земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал (ожидаемый доход от использования), целевое назначение участка.  На стоимость также оказывают влияние улучшения, в т. ч. в виде построенных объектов недвижимости и другие виды строений на земельном участке.

Одинаковые факторы оказывают противоположное влияние в зависимости от целей использования, например, интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли или  размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, важные при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие, так как для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровую стоимость земельного участка определяется государством для налогообложения и  определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Кадастровая стоимость определяется путем массовой оценки, то есть одновременного определения стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т. п.) по оценочным зонам.  Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Часто кадастровая стоимость земли может быть рассчитана выше рыночной в десятки раз, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта – транспортная доступность, инфраструктура, состояние окружающей среды и т.д.   В таких случаях имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость для снижения налога на имущество, снижения размера земельного налога или  снижения размера арендной платы

Рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

Порядок  и этапы оспаривания кадастровой стоимости

  • Экспресс оценка и анализ перспектив снижения кадастровой стоимости 3 дня.
  • При существенной выгоде оспаривания - подготовка отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка  от 5 до 10 рабочих дней.
  • Экспертиза саморегулируемой организации оценщиков СРО – от 2 недель.
  • Внесудебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Подача заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 2 недели. При  положительном решении Комиссии, передается информация  о рыночной стоимости объекта в кадастровую палату, где формируется новый кадастровый паспорт с новой кадастровой стоимостью за 1 неделю. В случае не одобрения Комиссии, повторная подача — 1 неделя.
  •  Составление административного искового заявления и обращение в суд - 2 месяца
  • Судебное заседание. При положительном решении суда  вносятся изменения  о кадастровой стоимости в Росреестр -  3 недели
  • Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Необходимые документы:

  • Документы, подтверждающие право собственности: свидетельство о государственной регистрации  на объект недвижимости
  • Выписка из ЕГРН
  • Техническая документация: Технические паспорта на недвижимость
  • Кадастровые паспорта  на земельные участки
  • Выписка из кадастрового Реестра

Оценка права аренды земельного участка

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. 
Стоимость  права аренды  зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Цели оценки арендной платы за земельный участок:

  • Определение стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок.
  • Передача в аренду государственной или муниципальной собственности (оценка обязательна, т. к. показывает прозрачность сделки и подтверждает ее рыночный характер).
  • Определение цены продажи права аренды земельного участка.
  • Споры о размере компенсации за пользование земельным участком (оценка ущерба от расторжения договора аренды).
     

Порядок и сроки проведения

Предварительный анализ документации.
Подбор наиболее близких аналогов, определение диапазона стоимости земельного участка)
1-3 рабочих дня
Заключение договора
(с учетом возможных судебных экспертиз, вызовов оценщика в суд, подтверждения отчета в СРО)
1 рабочий день
Составление отчета об оценке
Подробное описание рынка, обоснование методики расчетов, подбор аналогов на онлайн-сервисах, архивах, специализированных базах данных, произведение расчетов.
от 10 рабочих дней
Передача отчета об оценке заказчику 1 рабочий день

Отправьте заявку на предварительную оценку

Предварительная оценка определит точные сроки стоимость подготовки отчета

Перечень документов и сведений для оценки имущественного комплекса

Для физических лиц. Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о собственности на объект недвижимости (если не один собственник, то свидетельства всех собственников), либо договор аренды;
  • договоры, на основании которых выдано свидетельство (приватизации, купли-продажи, наследования, мены);
  • паспортные данные Заказчика работ по оценке (если объект недвижимости принадлежит физическому лицу) – в случае, если Заказчик отличается от собственника.

Для физических лиц. Технические документы:

  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • любые справки, содержащие информацию о технических характеристиках объект недвижимости (форма 7, выписки, поэтажные планы, акты приемки объектов).

Для юридических лиц. Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о собственности на объект недвижимости(если не один собственник, то свидетельства всех собственников), либо договор аренды;
  • договоры, на основании которых выдано свидетельство (приватизации, купли-продажи, наследования, мены);
  • наименование юридического лица, полные реквизиты (в том числе ОГРН и дата его присвоения), должность и ФИО руководителя организации;

Для юридических лиц. Технические документы:

  • кадастровый паспорт;
  • балансовая (первоначальная и остаточная) стоимость объекта недвижимости;
  • технический паспорт;
  • любые справки, содержащие информацию о технических характеристиках объект недвижимости (форма 7, выписки, поэтажные планы, акты приемки объектов).

Перечень документов для аренды права

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности или иного права, например, права пользования) на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • План расположения земельного участка;
  • Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.);
  • Если на земельном участке имеются здания, сооружения или улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений.
  • Копия арендного договора, в этом случае свидетельство о праве собственности не потребуется, если участок находится в государственной собственности.

В зависимости от целей и задач проведения работ данный список может быть изменен.

Стоимость услуг

Стоимость проведения оценки стоимости земельного участка
35 000 руб.
Площадью до 1 Га
40 000 руб.
Площадью от 1 до 10 Га
45 000 руб.
Площадью от 10 до 50 Га
50 000 руб.
Площадью более 50 Га
Стоимость проведения оценки права аренды земельного участка
40 000 руб.
Площадью до 1 Га
45 000 руб.
Площадью от 1 до 10 Га
50 000 руб.
Площадью от 10 до 50 Га
55 000 руб.
Площадью более 50 Га
Стоимость оценки права аренды земельного выше, потому что сначала считается оценка стоимости земельного участка, а потом стоимость права аренды.

Вопрос-Ответ

Необходимо оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Изменится ли его стоимость, если на участке установлен сервитут?

Стоимость не изменится, т. к. при определении кадастровой стоимости участок считается условно свободным. 
При оценке отдельно стоящего здания необходимо оценивать и аренду земельного участка под ним, в отличие от оценки встроенного помещения
 

В какие сроки можно обратиться с административным исковым?

— не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
— в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, — в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии.
 

В каких случаях имеет смысл заниматься оспариванием?

В случае, если  выгода от снижения налога превысит стоимость издержек на процесс оспаривания – юристов, оценщиков, экспертов СРО, судебные издержкию
Пример из практики «Оценки на Миллионной»: земельный участок 100 Гк, принадлежащий крупной компании был оценен по кадастру в 100 млн. Наша оценка рыночной стоимости показала цену в 50 млн. Судебные процесс длился один год, включая суд Ленинградский суда и Арбитражный суд и Верховный суд Сокращение налога составило 1 млн.рублей  в год. 
Стоимость наших услуг составила 120 000 рублей, с учетом отчета  и двух выходов в суд нашего эксперта. Экспертиза СРО 30 000 руб, Стоимость услуг юриста - 200 000. 
 

Что такое сервитут?

Обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).  
Виды обременений:  сервитут частный (по соглашению между собственниками земельных участков)  и публичный (устанавливают нормативно-правовые акты РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях). 
Сервитут срочный (установленный на определенный срок)  либо постоянный (не ограниченный во времени).

Весь список участников земельных отношений, согласно статье 5 «Участники земельных отношений» ЗК РФ:

  • собственники земельных участков; 
  • правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.
  • землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; 
  • землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; 
  • арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; 
  • обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).  Виды обременений:  сервитут частный (по соглашению между собственниками земельных участков)  и публичный (устанавливают нормативно-правовые акты РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях). Сервитут срочный (установленный на определенный срок)  либо постоянный (не ограниченный во времени).
     

Оставьте заявку

и наш эксперт свяжется с вами в течении рабочего дня