Рыночная оценка недвижимости, стоимости зданий и помещений

1. Анализ рынка. Мы определяем насколько объект востребован на рынке, количество и цену объектов, идентичных по назначению. Для поиска аналогов обычно используются специализированные базы данных и сайты агентств недвижимости. Ищем объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым, представлены на рынке сравнительно недавно, относятся к одному сегменту рынка, имеют аналогичное использование (помещения торгово-сервисного, офисного, складского либо производственного назначения), аналогичную степень износа здания/помещения.
2. Сбор информации об объектах-аналогах и проверка ее достоверности. Мы звоним по телефону и выезжаем на осмотр, чтобы проверить достоверность указанной в объявлении информации.
3. Сравнение объектов-аналогов с объектом оценки. Мы проводим сравнительный анализ по каждому фактору, который влияет на стоимость объекта недвижимости: местоположение, состояние, площадь и т.п. Выявляем как лучшие, так и худшие характеристики объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки.
4. Корректировка цены аналогов в соответствии с объектом оценки. Мы отвечаем на вопрос «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы он был идентичен объекту оценки по всем параметрам?». То есть, если характеристика объекта-аналога лучше соответствующей характеристики объекта оценки, то проводится корректировка цены в меньшую сторону, и наоборот. Величина корректировки определяется с помощью специализированных справочников и экспертных оценок.
5. Затем определяется суммарная корректировка по всем факторам (состояние, площадь и т.д.) по каждому объекту-аналогу. И рассчитывается средняя стоимость с учетом веса объекта-аналога и вычислением суммарной корректировки. Вес объекта-аналога определяется по принципу: чем ближе характеристики объекта-аналога к объекту оценки, тем больше его вес.
6. Основные ценообразующие факторы и ориентировочные значения корректировок:

   Площадь. Чем меньше площадь объекта, тем больше стоимость 1 кв. м	10 – 30 %
   Тип входа. Помещение с отдельным входом имеет более высокую стоимость	0 – 10 %
   Физическое состояние.	15 – 35 %
   Состояние (степень физического износа)	10 – 35 %
   Этаж. Объекты, расположенные на первом этаже, имеют большую стоимость, чем объекты, расположенные в подвале, цоколе или выше первого этажа	0 – 15 %
   Витринные окна. Наличие витринных окон увеличивает стоимость исключительно у объектов торгового назначения	0 – 7%
   Ограничение по доступу. Существенно влияет на стоимость объектов торгово-сервисного назначения	15 – 20%

7. Кроме перечисленных факторов оценщики для расчетов могут использовать документы, отражающие дополнительные обременения или ограничения, что тоже влияет на стоимость.

Правильно подобранные объекты-аналоги составляют основную часть успеха в определении справедливой рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость определяется государством для целей налогообложения. Кадастровая стоимость определяется путем массовой оценки, то есть одновременного определения стоимости объектов в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков) по оценочным зонам. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Часто кадастровая стоимость может быть рассчитана выше рыночной в разы, так как не учитывает индивидуальные особенности объекта – транспортная доступность, инфраструктура, состояние. В этих случаях для снижения налога на имущество имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Рыночная стоимость объекта определяется независимым оценщиком путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

До 2019 года данные об оспоренной кадастровой стоимости учитывались только с даты направления заявления на ее пересмотр, и вернуть излишне уплаченный налог за прошлые годы было невозможно. С 1 января 2019 года излишне уплаченные суммы налога за предшествующие 3 года можно вернуть или зачесть в счет будущих платежей. Налогооблагаемая база за прошлые годы может быть заново рассчитана с учетом новой стоимости. Обновленные данные учитываются с даты налогообложения имущества по оспоренной кадастровой стоимости. Например, сумма налога определялась по кадастровой стоимости в 2016 году, в 2019 году кадастровая стоимость оспорена. Пересчет размера налога будет проводиться с 2016 года. Для возврата излишне уплаченных средств требуется подать в свою территориальную инспекцию ФНС заявление о зачете или возврате налога. Сделать это можно не позднее трех лет со дня его уплаты и только за три года. Например, налог, переплаченный за 2015 год, вернуть уже не получится.
Какова ставка налога на имущество? Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2 % - ставку, установленную НК РФ. Ставка налога зависит от вида имущества, региона и города. Так, например, ставка налога в отношении административно-деловых и торговых центров (комплексов) в Москве составляет в 2019 году 1,6 %, а в Санкт-Петербурге 1 %.

Ставка налога ниже для имущества организаций, используемого для выращивания, производства и переработки сельскохозяйственной продукции, рыбы, морепродуктов, например, в Астраханской области в 2019 году - 1 %, а в Камчатском крае - 1,5 %.

Ставка налога на имущество физических лиц равна 0,1 %. Налогооблагаемая база рассчитывается исходя из площади, из которой вычитается 10 м для владельцев комнаты/доли, 20 м – квартиры, 50 м – частного дома. Если в собственности несколько недвижимых объектов, льготы применяют только на один вид недвижимости. Если общая площадь объекта меньше установленного вычета, то оплачивать ничего не надо. Например, в собственности квартира площадью 60 метров, средняя стоимость 1 метра, согласно кадастру, 100 000 рублей. Вычитаем установленную законом площадь 20 метров. Рассчитаем по ставке 0,1 %. Сумма налога составит 40 х 100 000 х 0,1 % = 4 000 рублей в год.

Порядок и этапы оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости возможно двумя способами:

1. Через судебный процесс.
   В качестве искового требования заявляется изменение кадастровой стоимости и/или отмена решения комиссии. Ответчиком по делу выступает Росреестр и орган, утвердивший результаты кадастровой оценки. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости через судебную инстанцию составит около 100 000 рублей: отчет об оценке (30 000 – 50 000 руб.), экспертизы отчета об оценке в СРО (25 000 – 35 000 руб.), юридические услуги (40 000 – 50 000 руб.), при необходимости - выход оценщика в суд (5 000 руб.), госпошлина.
2. Через обращение в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
   Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические и физические лица должны обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Данное заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца. Решение комиссии может быть оспорено в суде. Для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости - необходимо написать заявление и предоставить отчет об оценке (30 000 – 50 000 руб.).
   Почему при более высокой стоимости многие выбирают судебный процесс? Дело в том, что если рыночная стоимость заявляется ниже кадастровой более чем на 20 %, то практика показывает, что комиссия не подтверждает отчет об оценке. А в случае отказа комиссии дальнейшее оспаривание в суде осложняется, так как для суда мнение комиссии является экспертным.

Порядок действий по оспариванию кадастровой стоимости:

1. Экспресс-оценка и анализ перспектив снижения кадастровой стоимости – 3 дня. Определяется целесообразность оспаривания кадастровой стоимости (сопоставимость расходов с будущей выгодой).
2. При существенной выгоде оспаривания – подготовка отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 5 до 10 рабочих дней.
3. Экспертиза саморегулируемой организации оценщиков СРО – от 2 недель.
4. Внесудебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Подача заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 2 недели. При положительном решении Комиссии передается информация о рыночной стоимости объекта в кадастровую палату, где формируется новый кадастровый паспорт с новой кадастровой стоимостью за 1 неделю. В случае не одобрения Комиссии, повторная подача — 1 неделя.
5. Составление административного искового заявления и обращение в суд – 2 месяца.
6. Судебное заседание. При положительном решении суда вносятся изменения о кадастровой стоимости в Росреестр – 3 недели.
7. Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Объект оценки – нежилое здание офисного назначения, общей площадью 3500 кв. м, расположено в Пресненском районе города Москвы, находится в отличном состоянии, с паркингом на 20 м/м, с отличной транспортной и пешеходной доступностью.

Цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки: определение рыночной стоимости для залогового обеспечения по кредитному договору.

1. Расчет ликвидности:

Для объекта оценки, как предмета залога, важной характеристикой является ликвидность. Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно продать по цене, адекватной рыночной стоимости.

Количественная характеристика ликвидности - время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта по рыночной стоимости с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершении сделки.

Ликвидность зависит от наличия спроса на имущество, а также от других факторов (местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, состояние и пр.). Ликвидность объекта зависит от количества представленных к продаже объектов в данном сегменте рынка, числа покупателей, количестве заключаемых сделок, и соответственно, активности рынка в данной локации.

Градация ликвидности:

Показатель ликвидности	Примерный срок реализации (в месяцах)
Высокая	1-2
Выше средней	2-4
Средняя	4-6
Ниже средней	более 6

Срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, на открытом конкурентном рынке может составить около 6 месяцев.

Анализ характеристик и местоположения оцениваемого здания показал:

• Объект расположен в ЦАО г. Москвы, в непосредственной близости от станции метро;
• Местоположение Объекта характеризуется высоким транспортным и пешеходным трафиком;
• Конкурентным преимуществом оцениваемого объекта является: наличие собственного паркинга и помещения для общественного питания на 1 этаже;
• Помещения здания (и само здание) находятся в хорошем состоянии, проведение ремонтных работ не требуется.

Учитывая данные обстоятельства, а также показатели развития рынка коммерческой недвижимости (достаточно высокие показатели загрузки и стабильные показатели арендных ставок за коммерческие помещения) и экономической ситуации в России и г. Москве, делаем вывод о том, что срок экспозиции оцениваемого объекта может составить около 6 месяцев, объект обладает средней ликвидностью.

2. Подбор объектов-аналогов:

Аналоги в локации расположения оцениваемого помещения в торговом сегменте со сроком экспозиции около 6 месяцев:

Объект-аналог офисный центр 1: стоимость 250 000 руб./кв. м, площадь 3500 кв. м, в хорошем состоянии, парковка на 25 м/м.

Объект-аналог офисный центр 2: стоимость 350 000 руб./кв. м, площадь 2500 кв. м, в хорошем состоянии, парковка на 20 м/м.

Объект-аналог офисный центр 3: стоимость 400 000 руб./кв. м, площадь 3000 кв. м, в отличном состоянии, парковка на 50 м/м.

3. Расчет корректировок:

Объект-аналог Здание 1 отличается от объекта оценки в худшую сторону по фактору: состояние и в лучшую сторону по фактору: парковка. Применяем к объекту-аналогу Здание 1 повышающую корректировку по фактору «физическое состояние» на 15 % и понижающую корректировку по фактору «количество парковочных мест» на 5 %, данные корректировки рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно.  Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 275 000 руб./кв. м. 

Объект-аналог Здание 2 отличается от объекта оценки в худшую сторону по фактору: состояние. Применяем к объекту-аналогу Здание 2 повышающую корректировку, которую рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно: «физическое состояние» корректируем на 15 %. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 402 500 руб./кв. м.

Объект-аналог Здание 3 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по фактору: парковка. Применяем к объекту-аналогу Здание 3 понижающую корректировку, которую рассчитываем либо с помощью справочников, либо экспертно: «количество парковочных мест» корректируем на 10 %. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 360 000 руб./кв. м.

Объекты-аналоги и объект оценки отличаются по площади, но при этом имеют сопоставимые площади. Так как расхождение в площадях незначительное, то корректировать объекты-аналоги по фактору площадь не нужно.

Экспертным методом присваиваем веса аналогам: 0,4 – для Здания № 1, 0,2 – для Здания № 2, 0,4 – для Здания № 3. При этом наибольший вес присваивается аналогу, который по характеристикам ближе к объекту оценки.

Затем вычисляем среднее значение между скорректированными величинами стоимости объектов-аналогов 275 000 * 0,4 + 402 500 * 0,2 + 360 000 * 0,4 = 334 500 руб./кв.м.
Итого, стоимость 1 кв.м объекта оценки составила 334 500 руб. Общая стоимость за все здание составляет 1 170 750 000 рублей (с учетом НДС).

Объект оценки – встроенное нежилое помещение площадью 100 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ш. Московское, д. 50, цокольный этаж, без отделки, обеспечен всеми инженерными коммуникациями (водоснабжение, водоотведение, электричество, отопление), отдельный вход со двора. Предполагаемая функция - торговая. Кадастровая стоимость составляет 10 000 000 рублей, дата определения кадастровой стоимости - 20 августа 2016 года. Налога составляет 200 000 рублей (10 000 000 * 2 / 100).

Оценка рыночной стоимости помещения проводится на дату определения кадастровой стоимости.

1. Подбор объектов-аналогов под торговую функцию, объявления о продаже которых были размещены с 1 по 20 августа 2016 года:

Объект-аналог ВНП 1: стоимость 60 000 руб./кв.м, площадь 80 кв.м, цокольный этаж, все инженерные коммуникации, хорошее состояние, отдельный вход со двора.

Объект-аналог ВНП 2: стоимость 45 000 руб./кв.м, площадь 120 кв.м, цокольный этаж, все инженерные коммуникации, без отделки, отдельный вход с улицы.

Объект-аналог ВНП 3: стоимость 70 000 руб./кв.м, площадь 150 кв.м, 1 этаж, все инженерные коммуникации, хорошее состояние, отдельный вход со двора.

2. Расчет корректировок

Объект-аналог 1 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по фактору: состояние. Применяем понижающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «физическое состояние» корректируем на 20%. Скорректированная стоимость 1 кв.м объекта-аналога теперь составляет: 48 000 руб./кв.м.

,p>Объект-аналог 2 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по фактору: вход. Применяем понижающую корректировку, которую рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «тип входа» корректируем на 10%. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 40 500 руб./кв.м.

 

Объект-аналог 3 отличается от объекта оценки в лучшую сторону по факторам: этаж и состояние. Применяем понижающие корректировки, которые рассчитываем с помощью справочников или экспертно: «этаж» корректируем на 10%, «физическое состояние» корректируем на 20%. Скорректированная стоимость 1 кв. м объекта-аналога теперь составляет: 49 000 руб./кв. м.

3. Объекты-аналоги и объект оценки отличаются по площади, но при этом имеют сопоставимые площади.

Так как расхождение в площадях незначительное, то корректировать объекты-аналоги по фактору площадь не нужно.

4. Экспертным методом присваиваем веса аналогам:

0,3 – для ВНП 1, 0,5 – для ВНП 2, 0,2 – для ВНП 3. При этом наибольший вес присваивается аналогу, который по характеристикам ближе к объекту оценки и корректировка цены которого наименьшая.

5. Затем вычисляем среднее значение между скорректированными величинами стоимости объектов-аналогов;

48 000 * 0,3 + 40 500 * 0,5 + 49 000 * 0,2 = 44 450 руб./кв. м.

Итого, стоимость 1 кв. м объекта оценки составила 44 450 руб.

Рыночная стоимость составляет 4 445 000 рублей, что ниже кадастровой более чем на 5 000 000 рублей.

При ставке налога за помещение коммерческого назначения 2% налог составит 88 900 рублей за год (4 445 000 * 2 / 100).
Экономическая выгода от оспаривания кадастровой стоимости составляет 111 100 рублей в год. Суммарная экономия за 3 года составляет 333 300 рублей.
Затраты на процесс по оспаривания: в рамках судебных разбирательств 100 000 - 140 000 рублей; в рамках рассмотрения комиссией 30 000 – 50 000 рублей.
То есть, за вычетом расходов на оспаривание, экономический эффект 200 000 рублей за три года.

Возьмем пример, когда кадастровая стоимость помещения - 1 000 000 рублей, а рыночная стоимость - 100 000 рублей. Налог при кадастровой - 20 000 рублей за год (1 000 000 * 2 / 100), а при рыночной – 2 000 рублей за год (100 000 * 2 / 100).

За 3 года при рыночной стоимости экономия составит 54 000 рублей ((20 000 – 2 000) * 3). Минимальные затраты на процесс оспаривания составят около 30 000 рублей. Учитывая риск получения отрицательного ответа - отказа о снижении кадастровой стоимости, данная процедура становится экономически нецелесообразна.

В случае, когда Вы – счастливый обладатель нескольких объектов недвижимости, а экономическая выгода от оспаривания каждого по отдельности не так ощутима. Однако, совокупное их оспаривание экономически целесообразно, то наша компания может предложить Вам скидку, применив при этом щадящую калькуляцию расходов. Величина скидки зависит от количества, однотипности и месторасположения объектов оценки.