Оценка арендной ставки/платы - определение рыночной стоимости аренды оговоренной площади помещений, зданий, земли и иных объектов недвижимости за промежуток времени.

Оценка стоимости аренды недвижимости (помещений и зданий различного назначения) будет полезна как для арендодателя, так и для арендатора. Арендодателю эта услуга поможет определить максимально выгодную ставку для сдачи объекта в аренду. Арендатору позволит рассчитать арендные платежи за право пользования недвижимостью. Результаты оценки арендной платы/ставки могут быть использованы для получения дополнительного финансирования в банке, переуступки права аренды, принятии административно-управленческих решений, а также с целью инвестиций.

Экспертная оценка арендной платы основана на сравнительном анализе арендных ставок аналогичных объектов, представленных на рынке. Кроме того, на стоимость арендной ставки влияют сроки аренды, характеристики объекта, его инфраструктура, расположение и прочие показатели, спроса на этот вид недвижимости, износа помещения, инфляции, а также от качества управления.

Федеральная и городская собственность

Российское законодательство требует обязательного проведения оценочной экспертизы с привлечением независимого оценщика при любых сделках с государственной или муниципальной собственностью - при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог, и т.д. Это требование содержится в законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в Статье 8

Госучреждения при сдаче собственности государства в аренду обязаны оценивать все виды недвижимости.  

Все отчеты об оценке государственной собственности в обязательном порядке проходят экспертизу в уполномоченном органе исполнительной власти (в случае федерального имущества в роли уполномоченного органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ, а в случае муниципальной собственности – соответствующая муниципальная структура) и получить положительное заключение этой экспертизы.

Компания «Оценка на Миллионной» имеет большой опыт в оценке арендной платы недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. Отчеты, подготовленные нашими специалистами, соответствуют всем требованиям российского законодательства об оценочной деятельности и получают положительные заключения государственных экспертиз.

Требуемые документы:

Существенные условия договора аренды:

Перечень документов и задание для ТУ РосимуществаПеречень документов и задание для оценки городской собственности (ГУИОН) Скачать Задание на оценку федеральной собственности (ТУ Росимущества) в формате Word Скачать Задание на оценку городской собственности (ГУИОН) в формате Word

наверх

Частная собственность

Оценка арендной платы и основные факторы влияющие на её размер:

Отчет независимой оценки права аренды может быть использован, как документ для определения стоимости переуступки прав аренды, а так же в качестве залога при получении кредита или иных видов финансирования, как для юридических, так и физических лиц.

Озабоченность арендаторов вызвана в основном двумя причинами: окончанием срока аренды и/или повышением арендной ставки. Обстоятельства вынуждают арендаторов прибегать к различным способам решения проблемы, начиная от переоценки, заканчивая неплатежом.

При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

Процедура оценки:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    • имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    • местоположение объекта оценки аренды;
    • физические характеристики объекта;
    • информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    • макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    • социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    • состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    • прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

В случае приобретения права аренды участка земли стоимость данного права рассчитывается от объема получаемых покупателем прав, возможностей использования данного земельного участка под различные цели, предполагаемые доходы и расходы, а также расположение, инфраструктура, коммуникации и прочие характеристики участка.

Перечень документов:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права (собственность, аренда, проч.) на помещение, для которого производится оценка аренды;
  2. Паспорт БТИ на помещение, для которого производится оценка аренды, включая поэтажный план и экспликацию к поэтажному плану;
  3. Сведения о праве на земельный участок под строением, в котором располагается помещение, для которого производится оценка аренды (при наличии);
  4. Сведения о наличии обременений у помещения, для которого производится оценка аренды, включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами;
  5. Сведения о наличии сервитутов и прочих ограничений по использованию помещения, для которого производится оценка аренды;
  6. Сведения об эксплуатационных расходах помещения, для которого производится оценка аренды (при наличии);
  7. Сведения о Заказчике оценки аренды: для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ).

 

Обращаем Ваше внимание, что у нашей компании оценочные услуги недвижимости, находящейся в собственности государства, и соответсвенно, арендной ставки этой недвижимости, включают в себя проведение процедуры оценки и получение заключения ТУ Росимущества. Оплата оценочных работ происходит только после получения положительного заключения ТУ Росимущества.